Čím viac o hypotéke viete, tým lepšie podmienky môžete pre seba, svoju rodinu a nehnuteľnosť získať. Väčšina bánk ťaží z toho, že ich klienti pri žiadosti o hypotéku o nej vedia akurát to, na čo slúžia a čo si za ňu chcú kúpiť. Ak sa chcete vyhnúť tomu, aby ste mali príliš vysoké úroky alebo vám banka dala nevýhodné podmienky, týchto 5 vecí by ste mali pred podpísaním zmluvy vedieť a hlavne sa nimi riadiť.
S podpisom zmluvy sa neunáhlite.
1. Cena bytu ≠ ohodnotenie nehnuteľnosti bankou
Hypotéka je úver, za ktorý ručíte nehnuteľnosťou. Tá musí mať sídlo na Slovensku a je jedno, či je to byt, chata alebo dom vo výstavbe. Banka vám však nepožičia toľko peňazí, koľko ste za vašu nehnuteľnosť zaplatili. Aby banka vedela, do akej hodnoty vám môže poskytnúť hypotekárny úver, využije na ohodnotenie vašej nehnuteľnosti znalca. Môže ísť o interného alebo súdneho znalca, ktorý rozhodne o hodnote vašej nehnuteľnosti.
Vo väčšine prípadov znalec ohodnotí vašu nehnuteľnosť sumou vyššou, ako ste za ňu zaplatili. Aj preto sa stáva, že banka vám neprefinancuje 100 % vami požadovanej sumy. Ak sa chcete čo najviac priblížiť týmto 100 %, pri kúpe bytu či domu a určovaní jeho ceny sa poraďte so znalcom, ktorého vám odporučí banka.
Na ohodnotenie vašej nehnuteľnosti využite služby znalca.
2. Zlepšite si bonitu
V prvom rade treba odpovedať na otázku „čo je to bonita“. Bez zbytočných komplikácií – je to výška príjmu klienta a jeho rodiny v pomere s jeho výdavkami vo vzťahu k splátkam úveru. Pohltí mesačná splátka hypotéky väčšiu časť vášho príjmu? Potom máte nízku bonitu, a to banka zohľadní pri poskytovaní úveru. Vyššia bonita = banka vám viac dôveruje = ponúkne vám výhodnejšie podmienky. Podmienky ako z reklamy.
Ako si môžete zvýšiť bonitu? Máte na výber z dvoch spôsobov. Tým prvým a komplikovanejším je zvýšenie vašich príjmov – nájdete si lepšie platenú prácu alebo požiadate vášho nadriadeného o zvýšenie platu. Ak to pre vás znie ako „mission impossible“, potom znížte vaše výdavky – počkajte s hypotékou dovtedy, kým nesplatíte spotrebný úver alebo ak splácate viac pôžičiek naraz, požiadajte o refinačný úver.
3. Dajte si pozor na LTV
Predtým, ako sa rozhodnete pre hypotéku, by ste mali šetriť. Prečo? Pretože výšku úrokov určuje banka nielen podľa dĺžky splácania či výšky splátok, ale aj podľa LTV. Čo znamenajú tieto tri písmenka? Je to skratka z anglického „loan to value“, čo v preklade do slovenčiny a hlavne človečiny znamená asi toto:
Je to pomer výšky hypotekárneho úveru k hodnote nehnuteľnosti (ktorú určí znalec). Ak si kupujete byt za 100-tisíc eur, máte našetrených 25-tisíc eur, hodnota LTV je 75 %. V zásade platí, že čím nižšiu hodnotu LTV máte, tým sú aj vaše úroky nižšie. Ak je hodnota vášho LTV vyššia ako 85 %, vaša úroková miera bude výrazne vyššia, pretože túto hodnotu považujú banky často za rizikovú.
4. Bojujte za lepšie podmienky hypotéky
Koľko príhod ste už počuli o tom, že banka ponúkla klientovi úrokovú mieru 1,9 %, ale ten buchol päsťou do stola, začal sa hádať, vyhrážať a celé to vyzeralo ešte horšie ako v Turecku na trhu pri zjednávaní cien? Asi veľa a takmer všetky končili tak, že banka znížila úrokovú mieru na 1,55 %. A skutočne je to pravda, ak chcete mať čo najvýhodnejšiu úrokovú mieru, pripravte sa na to, že sa s bankou budete musieť naťahovať a vyhrážať sa jej odchodom. Odmenou vám bude nižší úrok.
5. Môžete si zobrať hypotéku pre mladých?
Keď žiadate o hypotéku, hľadajte možnosti, ako získať nejaké výhody. Najčastejšie využívanou výhodou je hypotéka pre mladých. Vďaka nej získate štátny príspevok na váš hypotekárny úver, ktorý získate na prvých 5 rokov splácania. Ak ho chcete získať, musíte splniť dve základné podmienky – nemôžete mať viac ako 35 rokov. To znamená, že ešte na svoje 35. narodeniny si môžete dať darček v podobe podanej žiadosti o hypotéku.
Tou druhou podmienkou je výška vášho príjmu, ktorá v čase žiadosti nemôže presiahnuť 1,3 násobok priemerného hrubého príjmu v národnom hospodárstve. V prípade, že žiadate o hypotéku ako manželský pár, príjem vás oboch nesmie byť vyšší ako 2,6 násobok priemernej hrubej mzdy. Od 1.10.2016 je stanovený limit vášho príjmu na 1 171,30 eur a pre manželov na 2 342,60 eur. A aká je výška tohto príspevku? V súčasnosti sú to 3 %, o ktoré sa úroková sadzba výška vášho hypotekárneho úveru zníži na najbližších 5 rokov.
Ak o hypotéku žiadate ako pár, váš príjem nesmie presiahnuť 2,6 násobok priemernej hrubej mzdy.
Dobrý tip: Šetrite. Začnite šetriť už vtedy, keď o vlastnom bývaní ani neuvažujete. Prečo? Vďaka ušetreným peniazom môžete znížiť hodnotu LTV, vďaka čomu vám banka ponúkne výhodnejšiu úrokovú mieru. Ale to nie je všetko, šetriť sa vám oplatí aj počas splácania hypotéky, aby ste mohli váš úver splatiť predčasne. To je v tom lepšom prípade, v horšom, aby ste sa nedostali do problémov, keď prídete o príjem. Preto odporúčame počas splácania hypotekárneho úveru mať našetrenú sumu, ktorá predstavuje aspoň trojnásobok vášho mesačného príjmu.
Chcete vedieť, ktorá banka vám ponúkne najvýhodnejšiu ponuku? Odpoveď vám pomôže nájsť náš porovnávač hypoték.
