« späť
Požiadanie o hypotéku

Najvýhodnejšia hypotéka: Všetko, čo potrebujete vedieť, aby ste ju dostali

Plánujete si kúpiť dom alebo byt? Pomohla by vám najvýhodnejšia hypotéka?

Premýšľate, na aké obdobie fixovať úrok?

Tento článok si odložte, pripravili sme pre vás detailný manuál, ktorý zahŕňa všetko, čo potrebujete vedieť o hypotéke od A po Z.

najvýhodnejšia hypotéka

Najvýhodnejšia hypotéka vám splní sny o vlastnom bývaní. Stačí si len správne vybrať

Najvýhodnejšia hypotéka znie lákavo, ale ako ju získať? Nie je to také zložité, ako si možno myslíte. Spracovali sme pre vás aktuálny detailný návod, ktorý vám pomôže vybrať si to najvýhodnejšie riešenie.

Čo je to hypotéka, hypotekárny úver

Hypotekárny úver, alebo ľudovo hypotéka, je úver zabezpečený záložným právom k nehnuteľnosti (nazývaným aj hypotekárne záložné právo alebo takisto hypotéka). Čo to znamená? Peniaze od banky dostanete iba v prípade, že založíte nehnuteľnosť, teda budete ňou ručiť – v prípade nesplácania nehnuteľnosť pripadne banke. Prečo je to tak? Nehnuteľnosť je záloha, vďaka ktorej má banka „poistku“, že o svoje peniaze nepríde a zároveň vám môže poskytnúť nižšie úroky, keďže nejde do veľkého rizika.

Hypotekárny úver môžete použiť na nasledovné:

  • kúpa nehnuteľnosti do osobného vlastníctva (byt, rodinný dom)
  • výstavba nehnuteľnosti, prípadne jej zmena (prístavby, nadstavby, zmeny bytových jadier…)
  • rekonštrukcia nehnuteľnosti
  • údržba nehnuteľnosti
  • kúpa stavebného pozemku (len tuzemské nehnuteľnosti, v ktorých je viac ako polovica plochy určená na bývanie)
  • splatenie predchádzajúcich úverov použitých na investíciu do nehnuteľnosti, poskytnutých stavebnými sporiteľňami, prípadne štátnym rozvojom bývania alebo inou bankou

Minimálna výška hypotéky, o ktorú môžete požiadať je 5 000 €. Horná hranica je obmedzená hodnotou založenej nehnuteľnosti – logicky, nedostanete viac peňazí, než koľkými ručíte vo forme domu/bytu.

Čo musím vedieť pred tým, ako sa rozhodnem zobrať si hypotéku?

Chystáte sa kúpiť dom alebo byt? Premyslite si najskôr úprimne tieto body:

Vek

Musíte rátať s tým, že hypotéku treba vyplatiť najneskôr do nástupu do dôchodkového veku. To znamená, že do budúcna najneskôr do 65. roku života. Ak si vezmete hypotéku v dvadsiatke, môžete ju dosplácať v 45-ke, ale aj o 30 rokov, ak v 40-ke, musíte to stihnúť splatiť za 25 rokov. Avšak, so splácaním sa aj tak nevyplatí otáľať, čím je dlhšie obdobie splácania, tým viac preplatíte na úrokoch.

Revízia výdavkov a rozpočtu

Svoje súčasné výdavky by ste mali mať dôkladne zrátané predtým, ako sa rozhodnete zadĺžiť sa na väčšiu časť svojho produktívneho života. Keď detailne poznáte svoje náklady na život, viete, akú splátku budete schopní splatiť a minimalizujete tým riziko, že by ste sa dostali do existenčných problémov alebo v dôsledku neschopnosti splácať by ste prišli o svoju nehnuteľnosť. Máte iné úvery? Nevyplatí sa ich refinancovať? Overte si to v online kalkulačke.

Najvýhodnejšia hypotéka neohrozí váš životný štandard

Kúpa nehnuteľnosti je len začiatok. Výšku splátok hypotéky si nastavte tak, aby neutrpel váš životný štandard.

Snažte sa dodržať tzv. bezpečnostné pravidlo: výška splátky by nemala presahovať 30 % vašich príjmov do domácnosti. Klienti však často podceňujú nové výdavky, ktoré teraz možno nemáte, ale v budúcnosti sa niektoré môžu vyskytnúť. Napríklad nové náklady na bývanie (energie, dane z nehnuteľností), výdavky spojené s deťmi, sporenie na dôchodok a tiež znížený príjem do domácnostinapr. materská dovolenka.

Myslite na budúcnosť.

Myslite na výdavky v budúcnosti. Dokážete splácať hypotéku aj po narodení detí?

Keďže sú úrokové sadzby v súčasnosti na historických minimách, je dôležité, aby ste si prepočítali, či budete zvládať splácať hypotéku, keď úroková miera vzrastie o 2-3 %. Je totiž viac ako pravdepodobné, že úroková miera začne časom opäť stúpať. Ako to vieme? Zjednodušene, Európska centrálna banka bude tlačiť nové peniaze do konca roka 2017 => naštartuje sa rast cien => porastú úrokové sadzby na hypotékach. Nie tak dávno boli viac ako 5%-né a história ukazuje, že ekonomické cykly sa pravidelne opakujú.

Keď si teraz vezmete hypotéku vo výške 100 000 eur na 30 rokov, pri súčasných úrokových sadzbách okolo 1,6 % bude vaša mesačná splátka 350 eur. Keď sa však časom zvýši úroková sadzba o 2 %, teda na 3,6 %, mesačná splátka stúpne na 454 eur, čo zaťaží váš rodinný rozpočet o viac ako 100 eur. Keby úrokové sadzby stúpli až na 5 %, výška splátky by bola až 537 eur. Museli by ste tak mesačne platiť o takmer 200 eur viac ako platíte dnes. Viete si to predstaviť?

Úverová história

Musíte mať čistý úverový register. Ak sa nachádzate v úverovom registri, je zbytočné vynakladať čas zaoberaním sa predchádzajúcimi a nasledujúcimi bodmi, hypotekárny úver vám neschvália. Ako sa môžete dostať do úverového registra? Nielen nesplácaním, ale aj meškaním splátok hypotekárneho či spotrebného úveru, prípadne aj nepovoleným prečerpaním debetu.

Koľko vás bude stáť vybavovanie hypotéky

Musíte rátať s tým, že skôr, ako vám hypotéku poskytnú, budete potrebovať peniaze – napríklad na znalecký posudok na kupovanú nehnuteľnosť. Pri kúpe bytu je to cca 150 eur, pri kúpe domu cca 200 eur. Niektoré banky však majú svojich interných znalcov a vtedy za znalecký posudok neplatíte. Avšak takýto znalecký posudok zostáva len pre potreby konkrétnej banky. Klient k nemu nemá prístup. Ďalší náklad je poplatok za kataster vo výške 66 eur. Musíte tiež rátať s poplatkom za poskytnutie úveru, ktorý je vo výške 1 % z objemu úveru (najviac však do výšky 1000 eur). Tento poplatok je však možné rozložiť do celej doby splácania hypotéky, no o to viac preplatíte na úrokoch.

schválenie hypotéky

Predtým, ako vám schvália hypotéku, budete potrebovať peniaze na kataster aj znalecký posudok.

Cena nehnuteľnosti

Rovnako ako ekonomika, tak aj ceny realít majú kolísavý charakter. Sú obdobia, kedy sú nehnuteľnosti drahé a kedy naopak lacné (rok 2008 – 2010). Ceny realít sú v súčasnosti historicky najvyššie. Predpokladá sa však, že cena nehnuteľností bude naďalej stúpať. Hovorí sa síce o bubline na realitnom trhu, avšak ceny bytov a domov v súčasnosti nerastú ani zďaleka tak rýchlo, ako pred krízou v rokoch 2008-2009.  Klesajúca nezamestnanosť, rastúce reálne mzdy a nízke úrokové sadzby naznačujú, že cena bytov by mala stúpať ešte niekoľko rokov.

Čo musím vedieť pred výberom nehnuteľnosti?

Ak plánujete kúpiť byt, mali by ste dopredu vedieť cenu nehnuteľnosti, zistiť si, či sa naň neviaže iná nesplatená hypotéka, či na nej nie je uložené nejaké bremeno, ktoré viete vyčítať aj z katastrálneho portálu a snažiť sa získať čo najviac detailov.

Dôležitú úlohu zohráva aj lokalita. Na nehnuteľnosť napr. v mestskej časti Ružinov v Bratislave dostanete lepšie podmienky na hypotéku ako na charakterovo podobnú nehnuteľnosť v malom meste na strednom Slovensku.

Ako si nastaviť dĺžku splácania hypotéky?

Splatnosť hypotéky sa pohybuje od 4 do 30 rokov. Čím je dlhšia splatnosť, tým viac preplatíte na úrokoch. Obdobie splácania si môžete na základe dohody s bankou meniť. Skrátením splácania sa splátka zvyšuje, predĺžením obdobia splácania sa splátky, logicky, znižujú. Môžete sa na to pozerať dvoma pohľadmi:

  1. Vaša finančná situácia je natoľko dobrá, že zvládnete splácať splátky hypotéky rozložené na 20 rokov namiesto tridsiatich. Výhodou je, že zaplatíte menej na úrokoch a budete skôr bez dlhu, no zároveň mesačne banke posielate viac peňazí.
  2. Napriek dobrej finančnej situácii si ponecháte 30-ročnú dĺžku splácania, pretože dnes sú úrokové sadzby nízke, takže hypotéky môžeme považovať za lacné. Inými slovami, finančne gramotný a solventný klient na financovanie nehnuteľností radšej použije peniaze druhých. Navyše treba rátať s infláciou, ktorá je nápomocná dlžníkom, a ešte reálne znižuje už beztak nízke úroky.

Toto je však prípad, ktorý sa týka len nízkeho percenta klientov. Bežnejší prípad je ten, že klient chce byť mesačne zaťažený najnižšou možnou splátkou. A tu prichádza do popredia práve preplatenosť hypotéky. Čo máme na mysli? Pozrite si tabuľku.

Názorný príklad preplatenosti pri rozličných dĺžkach splatnosti hypotéky:Rozličné dĺžky splatnosti hypoték

Výška mesačnej splátky k úveru vo výške 100 tis. eur pri úrokovej sadzbe 1,7 % v závislosti od obdobia splácania

Graf mesačná splátka 100 000

Výška mesačnej splátky k úveru vo výške 100 tis. eur pri úrokovej sadzbe 1,7 % a 3,5 % v závislosti od obdobia splácania

Graf uroková sadzba 1,7 a 3,5 %

Porovnanie výšky zaplatených úrokov voči celkovej sume pri úroku 1,7 %

graf Moneytoo

Porovnanie výšky zaplatených úrokov voči celkovej sume pri úroku 3,5 %

Úrok 3,5 %

Na zobrazených grafoch je porovnanie pomeru výšky úroku k celkovej zaplatenej sume za hypotéku pri úrokovej sadzbe 1,7% a 3,5 %. Graf ukazuje, aký významný rozdiel robí preplatenosť úveru v prípade, keď by úroková sadzba stúpla o necelé 2 %. Pri 30 rokoch, čo je dĺžka splatnosti, ktorú si vyberá väčšina žiadateľov o úver, robí rozdiel preplatenosti na úroku takmer 34 tisíc eur.

Ako získam 100 % hypotéku?

100 % hypotéka znamená, že vám bude poskytnutá hypotéka v plnej cene kupovanej nehnuteľnosti. Čiže nebudete potrebovať doložiť žiadne peniaze na kúpu, všetky vám poskytne banka.

Vo finančníckej reči o tom, koľko % z hodnoty domu či bytu banka požičia, hovorí „loan to value“, teda skratka LTV. Je to jeden z najdôležitejších faktorov, ktorý rozhoduje o tom, či vám schvália alebo neschvália hypotéku a s akými podmienkami. LTV vyjadruje pomer požičanej sumy ku kupovanej (založenej) nehnuteľnosti. LTV sa vyjadruje ako percentuálna čiastka, ktorú najčastejšie poznáme pod výrazom ako 100 % hypotéka, alebo 70% či 80 % hypotéka.

V súčasnosti je 100 % hypotéka zriedkavá, a ak ju niekto dostane, tak ide zväčša o bonitného klienta. Centrálna národná banka určuje, aké množstvo 100 % hypoték môžu banky poskytnúť. Doteraz to bolo 15 – 20 % z objemu poskytnutých hypoték, avšak pre rok 2017 sa pripravuje zmena – hranica na objem úverov na 90 až 100 % hodnoty nehnuteľnosti sa zníži na 10 %.

schvaľovanie hypotéky

Podmienky pri schvaľovaní hypotéky na stavbu a kúpu domu sa rôznia

Dôležité je rozlišovať hodnotucenu nehnuteľnosti. Ide o dva rôzne pojmy. Hodnotu určuje znalec a cenu stanovuje realitný trh, teda predávajúci, a tá môže byť vyššia alebo nižšia ako hodnota od znalca. Pre banku je smerodajná kúpna cena nehnuteľnosti. To znamená, že keď budete kupovať byt za 100 tis. eur a znalec ho ohodnotí na 110 tis. eur, tak pri LTV 80 % vám banka schváli úver max. 80 tis. eur a nie 88 tis. eur ako by to bolo, keby vychádzala zo znaleckého posudku.

Pri LTV platí vždy pravidlo, že čím je LTV vyššie, tým je horšia úroková sadzba a podmienky úveru. Banka sa tým chráni pred rizikom nesplácania. Čím je vyšší pomer úveru k hodnote nehnuteľnosti, tým podstupuje banka vyššie riziko, preto zaplatíte vyššie úroky.

Najnižšie úrokové sadzby, na ktoré lákajú banky v reklamách, sú spojené s LTV do 50 či 70%. Pri takýchto LTV musíte mať značný obnos peňazí, ktoré budete schopný doplatiť do výšky kúpnej ceny nehnuteľnosti.

Ďalší dôležitý faktor, ktorý vstupuje do výšky LTV, je lokalita nehnuteľnosti. 100 % financovanie banka schváli len na nehnuteľnosti, ktoré sa nachádzajú na území, kde je predpoklad, že po bývaní bude vždy veľký dopyt – napr. širšie centrum Bratislavy. Preto netreba očakávať, že 100 % LTV banka schváli napr. v Brezne.

Čo je to ručenie a aké sú podmienky ručenia pri hypotéke?

Podstatou hypotekárnych úverov je, že banka vám požičia peniaze na kúpu nehnuteľnosti, no ručíte ňou, až kým všetky peniaze nesplatíte. Ručenie nehnuteľnosťou v praxi znamená, že banka požičia žiadateľovi peniaze vtedy, ak sa zaviaže svojou nehnuteľnosťou alebo bytom či domom niekoho iného, kto mu udelil súhlas.

Nehnuteľnosť je dobrým ručením pre banky, ktoré tým získavajú dostatočný záväzok zo strany žiadateľa o úver, že svoju pohľadávku (hypotéku) bude splácať.

Ručenie bytom alebo domom

Pri hypotéke ručíte domom alebo bytom. Nemusí to byť ten, na ktorého kúpu si požičiavate.

Hypotéku žiadame najčastejšie na dva účely: kúpa nehnuteľnosti alebo stavba nehnuteľnosti (rodinný dom).

Ručenie, ak kupujete dom či byt

V tomto prípade je otázka ručenia jednoduchšia. Najčastejšie ručíte banke práve nehnuteľnosťou, na ktorej kúpu si od banky beriete pôžičku. V praxi sa na katastrálnom úrade vyznačí v liste vlastníctva danej nehnuteľnosti záložné právo v prospech banky, a v prípade neplatenia poskytnutého úveru dlžníkom, môže prísť k exekúcii nehnuteľnosti v prospech banky. Tá ju predá v dražbe, uspokojí tým svoju pohľadávku a zvyšok vráti dlžníkovi.

Keďže v súčasnosti je už takmer nemožné zobrať si hypotéku so 100% financovaním nehnuteľnosti, vedie to k dvom situáciám. Prvou je, že žiadateľ musí mať finančnú rezervu vo výške 10 – 30 % hodnoty kupovanej nehnuteľnosti, ktorú musí doložiť z vlastných zdrojov, aby mohol nehnuteľnosť kúpiť.

Druhou možnosťou je, že bude ručiť ešte ďalšou nehnuteľnosťou, ktorá nie je zaťažená záložným právom. Táto možnosť býva často citlivá. Ak nevlastníte ďalšiu nehnuteľnosť, musíte nájsť niekoho, kto pristúpi na to, že bude ručiť svojím majetkom v prípade nesplácania. V tomto prípade to býva najčastejšie blízka rodina, rodičia, súrodenci či blízki priatelia.

Ručenie, ak staviate dom

Ak ste sa rozhodli postaviť si dom, proces ručenia je mierne odlišný. Na základe vypracovaného projektu na stavbu domu znalec ohodnotí jeho budúci hodnotu a banka následne vychádza z tejto sumy a rozhoduje o výške poskytnutého úveru.

Tu máte dve možnosti:

  1. Do obdobia, kedy dom postavíte a skolaudujete, budete ručiť nejakou inou nehnuteľnosťou, ktorá však musí mať hodnotu minimálne takú, na akú vám banka poskytuje pôžičku. Následne po skolaudovaní a novom znaleckom posudku môžete previesť záložné právo na nový dom.
    Tento spôsob je menej náročný na čas a papierovanie, avšak opäť musíte nájsť niekoho, kto vám bude ručiť nehnuteľnosťou, kým dom postavíte.
  1. V prípade, že nemáte čím ručiť, prichádza hypotéka s postupným čerpaním, na tzv. tranže. Znamená to, že banka vie poskytnúť pôžičku maximálne do 70 % z hodnoty stavebného pozemku. Z tejto prvej „tranže“ (časti) postavíte základy domu spolu s múrmi do min. 1,5 m. Následne na základe fotodokumentácie alebo vyjadrenia znalca banka poskytne ďalšiu tranžu na výstavbu ďalšej etapy.
    Jednotlivé tranže a ich počet sa presne definuje na začiatku v zmluve. Tento spôsob je byrokraticky náročnejší, avšak takáto forma postupného financovania býva väčšinou bezproblémová.

Najvýhodnejšia hypotéka z ponuky bánk – ako si vybrať?

Hypotéka je náročný finančný produkt, existuje viacero faktorov, ktoré treba zohľadniť pri výbere medzi jednotlivými ponukami od bánk.

Výška úrokovej sadzby je samozrejme veľmi dôležitý ukazovateľ, ale určite nehovorí o tom, koľko peňazí nám v konečnom dôsledku naozaj z peňaženky počas doby splácania úveru odíde. Preto treba dobre zvážiť aj ďalšie dôležité faktory, ktoré žiadatelia o hypotéku často podceňujú. Tie vás často pri prepočítaní na celú dobu splácania hypotéky budú stáť nezanedbateľné sumy. Po vyčíslení týchto zdanlivo „vedľajších“ nákladov v horizonte 30 rokov môžete byť veľmi prekvapený.

Ide predovšetkým o tieto náklady:

  • poplatok za vedenie bežného účtu
  • poplatok a podmienky vedenia sporiaceho účtu, v prípade, že ho banka pri hypotéke vyžaduje
  • poplatok za poistenie nehnuteľnosti (v niektorých bankách musíte mať poistenie od banky, niekde postačuje štandardné komerčné poistenie).
  • poplatok na poistenie úveru resp. poistenie schopnosti splácať úver
  • poplatok za mimoriadne vklady
  • zľava pri znaleckom posudku (elektronickou formou alebo posudok hradený bankou…)
  • poplatok za poskytnutie úveru
  • rôzna RPMN – ročná percentuálna miera nákladov

V neposlednej rade treba prehodnotiť aktuálne akcie jednotlivých bánk (zľavy z poplatkov…)

Každú jednu z týchto položiek prirátajte k úrokom. Poradí vám napríklad online hypokalkulačka.

Teoretický príklad:

Vezmime si vedenie bežného účtu. Podmienkou každej banky je, že klient si musí v banke založiť bežný účet, aby mu banka dala hypotéku. Tu prichádza ďalší, pomerne náročný vyhodnocovací proces, keďže každá banka má inú cenu za vedenie bežného účtu. Majú rôzne kritériá na to, aby mal klient na vedenie účtu zľavu alebo ho dostal úplne zadarmo. Porovnajte si poplatky za vedenie účtov jednotlivých bánk na Slovensku.

Množstvo žiadateľov o úver nie je natoľko bonitných (finančne zabezpečených) alebo nemá také možnosti, aby splnili všetky podmienky banky, ktoré umožnia mať bežný účet zadarmo. Často ide o minimálny požadovaný obrat na bežnom účte („povinná“ suma, ktorú musíte mesačne minúť, aby ste za účet neplatili), mesačné platby platobnou kartou aspoň 200 eur, atď… Preto je bežné, že klient pri rovnako vysokej hypotéke s totožnými podmienkami platí v jednej banke napr. 6,90 eur mesačne za bežný účet a v druhej banke nula.

Pri prepočítaní tejto sumy v horizonte 30 rokov dostaneme 2 484 eur len za vedenie bežného účtu. Keby túto sumu hneď na začiatku banka zaráta do úroku, tak tá sympatická úroková sadzba, ktorú dostanete v ponuke, by hneď o nejakú tú desatinku stúpla.

Mám si zobrať ročnú alebo 5-ročnú fixáciu hypotéky? Čo sa viac oplatí?

Fixácia je obdobie, počas ktorého vám banka úrokovú sadzbu nemení. Na Slovensku sú úrokové sadzby fixované na určité obdobie. Najčastejšie na trhu nájdeme fixácie na 3, 5, 7 a 10 rokov.

Väčšinou platí, že čím vyššiu dobu fixácie si vyberiete, tým máte vyššie úrokové sadzby. Výber fixácie úrokovej sadzby je tak trochu lotéria. Predpovedať situáciu na finančných trhoch 3 alebo 5 rokov, nie ešte 10 rokov dopredu je nemožné, preto dnes nikto s určitosťou nevie povedať, či je výhodnejšia úroková sadzba fixovaná na 3 alebo 5 rokov, prípadne na dlhšie obdobie.

Dnes sú úrokové sadzby na oveľa nižšej úrovni, ako to bolo pred piatimi alebo desiatimi rokmi. Mnohí si to dnes nevedia predstaviť, ale úroková sadzba 6,5 % bola pred 7 rokmi štandardom. Preto by sme sa dnes mali snažiť zafixovať si úrokovú sadzbu na najdlhšie možné obdobie aj napriek tomu, že pri dlhšej fixácii nám banka dá úrok o pár desatín percenta vyšší.

Keďže sú v súčasnosti úrokové sadzby na historických minimách, t. j. 1,5 – 1,7 %, je veľmi nepravdepodobné, že by ešte mohli časom výrazne klesať. Práve naopak, očakáva sa, že v najbližších rokoch bude úroková sadzba stúpať. Na Slovensku úraduje v súčasnosti realitná bublina – ceny nehnuteľností sú predražené. Navyše obdobie ekonomickej recesie sa opakuje spravidla každých 7 – 10 rokov a ECB prestáva tlačiť do obehu nové peniaze, to sú všetko faktory, ktoré budú v budúcnosti tlačiť na rast úrokovej miery.

Zafixovanie úroku znamená, že sa mesačná splátka nebude meniť počas konkrétneho obdobia splácania hypotéky. Ľahko si tak viete dlhodobo naplánovať rodinný rozpočet.

Aj v čase výkyvov na finančných trhoch, keď úrokové sadzby dramaticky stúpajú, máte istotu nemennej splátky. Na druhej strane, aj keď budú sadzby na trhu klesať, vaša splátka neklesne.

Ešte stále vládzete? Výborne! 🙂

Druhá (a zároveň posledná) časť

nášho článku je zameraná na:

  • Kedy sa oplatí refinancovať úver a ako na to?
  • Ako si vybrať najvýhodnejšie poistenie úveru
  • Hypotéka so štátnym príspevkom pre mladých: Kedy mám nárok?
  • Hypotéka so štátnym príspevkom pre mladých: Ako najviac ušetrím?
  • Hypotéka pre SZČO – hypotéka pre živnostníkov
  • Ako si vytvoriť hypotekárnu rezervu

Kedy sa oplatí refinancovať úver a ako na to?

Banka je povinná upozorniť vás na blížiaci sa koniec fixačného obdobia na základe zákona o bankách najmenej 2 mesiace pred jeho uplynutím. Dáva vám tak dostatok času, aby ste si premysleli a aj stihli zrealizovať prípadné refinancovanie úveru. Počas tohto obdobia môžete vyplatiť hypotéku bez pokuty – buď vlastnými prostriedkami, alebo pomocou tzv. refinancovania úveru.

Ak by ste chceli hypotéku vyplatiť mimo tohto obdobia, musíte rátať s pokutou za predčasné splatenie úveru. Avšak od 31. 3. 2016 si môže banka aj tak účtovať maximálne 1 % zo zostatkovej výšky úveru. K tejto situácii najčastejšie dochádza práve vtedy, keď úrokové sadzby prudko klesajú.

K refinancovaniu úverov dochádza hlavne zo 4 dôvodov:

  1. chcete mať nižšiu mesačnú splátku a zachovať rovnakú dobu splatnosti úveru
  2. chcete zvýšiť mesačnú splátku a tým skrátiť dobu splatnosti
  3. chcete znížiť mesačnú splátku, hoci sa tým doba splatnosti predĺži
  4. nie ste spokojný s bankou

Treba si však dať pozor na všetky náklady spojené s refinancovaním a dobre zvážiť, či ísť do refinancovania za každú cenu. Ak je rozdiel medzi starým a novým úrokom príliš malý, prenášať úver sa neoplatí. Nižší úrok nemusí znamenať automaticky úsporu – náklady sa často navýšia o poplatky za predčasné splatenie úveru, poplatok za poskytnutie nového úveru či za „papierovačky“ a úradné úkony.

Zaplatené úroky

Pri refinancovaní hypotéky je tiež dôležité zobrať do úvahy dĺžku splácania starého úveru. Ak chcete refinancovať desaťročnú hypotéku a predĺžite si ju na 20 rokov, je možné, že sa vám aj napriek nižšej úrokovej sadzbe celkové náklady ešte navýšia.

„Ak sa žiadateľ rozhodne v polovici trvania úverového vzťahu ukončiť zmluvu, zaplatený má takmer celý úrok a len málo z istiny. Nový úverový vzťah musí zaplatiť nesplatenú istinu zo starého vzťahu plus úrok. Takto mu náklady na nehnuteľnosť náramne rastú.“

Ako si vybrať najvýhodnejšie poistenie úveru

Vziať si hypotéku je závažné rozhodnutie, ktoré dlhodobo ovplyvňuje život každého, kto sa „zaúveruje“. Určite by vás však hypotéka nemala stresovať. Práve naopak, mala by vám pomáhať dosiahnuť svoje ciele rýchlejšie, pohodlnejšie a jednoduchšie.

Pri správne nastavenom úvere na ňom viete dokonca zarobiť – alebo si aspoň užívať benefity z cudzích peňazí s pohodlím a prijateľnými nákladmi. Nasporiť si na bývanie a až potom, po rokoch, si kúpiť nehnuteľnosť a bývať, to je tiež jedna z možností. Pre mnohých smrteľníkov však ťažko dosiahnuteľná. Alebo vôbec.

Jedna z možností, ako zabezpečiť, aby nás hypotéka nedostávala do stresových situácií, je poistenie úveru. Aké poistenie vybrať, čo poistiť, u sa koho poistiť a prečo sa poistiť?

Pri neočakávaných životných situáciach vám pomôže správne nastavené poistenie hypotéky.

Pri neočakávaných životných situáciach vám pomôže správne nastavené poistenie hypotéky.

Prečo sa oplatí poistiť úver?

Poistenie úveru v prvom rade urobí život komfortnejším a zaistí pocit bezpečia. Hlavným cieľom je zabezpečiť rodinu v prípade úmrtia. V takom prípade bude dlh vymazaný a rodina či partner/ka s deťmi nebudú musieť bojovať so splátkami úveru ďalšie dlhé roky, prípadne nebudú musieť byt/dom predať a ísť bývať do menšieho.

Ďalší prípad, ktorý môže ohroziť schopnosť splácať úver, sú nečakané zdravotné komplikácie: napríklad kritické choroby, dlhodobá práceneschopnosť alebo trvalá invalidita. Aj v týchto prípadoch vám poistenie vykryje znížený alebo úplný výpadok príjmu. Vy sa tak môžete sústrediť na vyriešenie svojich zdravotných problémov a nemusíte sa stresovať, či budete schopní zaplatiť splátky úveru v nasledujúcich mesiacoch.

Ako si vybrať poistenie úveru?

Vo všeobecnosti sa tento druh poistenia nazýva „poistenie schopnosti splácania úveru“. Hlavnou úlohou poistenia úveru je krytie rizík pri neočakávaných životných situáciách. Ide predovšetkým o riziko smrti, trvalej invalidity, rôzne zdravotné a úrazové riziká až po riziko straty zamestnania.

Existujú aj rôzne iné druhy poistenia, napríklad čisto rizikové a úrazové poistenie či životné poistenie. Každé má trošku iný účel využitia, ale jedno majú všetky spoločné – mali by nás sprevádzať počas celého obdobia splácania úveru a mali by nám pomôcť pri problémoch s jeho splácaním, do ktorých sa môžeme dostať pri neočakávaných životných situáciach.

Čo poistiť?

  •  rizikové poistenie pre prípad smrti
    Účel tohto poistenia je vyplatenie zostatkovej výšky dlhu poisťovňou. Dlh sa po smrti dlžníka neruší, ale prechádza na najbližších príbuzných: manželku, manžela, deti alebo rodičov. Tí sa následne musia s touto pohľadávkou a splátkami vysporiadať, čo môže viesť až k predaju nehnuteľnosti. V prípade poistenia pre prípad smrti ešte rozlišujeme poistenie s lineárnou alebo klesajúcou poistnou sumou. Lineárna poistná suma znamená, že v prípade smrti bude pozostalým vyplatená pevne daná suma počas celej doby poistenia. Výhodou je, že po vyplatení dlhu ostanú ešte nejaké finančné prostriedky na iné použitie. Toto poistenie je však drahšie. Poistenie s klesajúcou poistnou sumou „kopíruje“ zostatkový dlh úveru a v prípade úmrtia je vyplatená „len“ dlžná čiastka úveru.
  • Úrazové poistenie
    Ide predovšetkým o poistenie práceneschopnosti, trvalú invaliditu či poistenie kritických chorôb. Tieto prípady sú vždy spojené so znížením príjmu a následne s obmedzenou schopnosťou splácania. Úrazové poistenie má tento znížený príjem kompenzovať a zabezpečiť, aby ste sa nedostali do platobnej insolventnosti – aby ste nemali problémy so splácaním.
  • poistenie straty zamestnania
    Osobne toto poistenie neodporúčam. Toto poistenie ponúkajú predovšetkým banky. Má často množstvo komplikovaných podmienok, výluk, nie je flexibilné, atď. Pri strate zamestnania majú banky štandardne v podmienkach, že k poistnému plneniu dochádza iba v prípade straty zamestnania zo strany zamestnávateľa,  len v prípade hromadného prepúšťania alebo úplným zrušením pracovnej pozície vo firme.

„Klienti si to často mýlia s tým, že odídu z práce, ostatnú vedení ako nezamestnaní a majú nárok na toto poistné plnenie. Nie je to tak.“

Plnenie poistenia v prípade straty zamestnania

Ak je úver poistený aj na riziko straty zamestnania, niektoré poisťovne začnú s platením po uplynutí ochrannej lehoty 90 kalendárnych dní od podpisu poistnej zmluvy. To znamená, že ak stratíte prácu v priebehu dvoch či troch mesiacov poisťovňa, s ktorou banka spolupracuje to nebude považovať za poistnú udalosť a úver vám splácať nezačne.

Čakacie lehoty majú poisťovne aj pri dĺžke nezamestnanosti. Ak stratíte prácu a o mesiac si nájdete novú, poistné plnenie nedostanete. Poisťovne zvyčajne čakajú dva mesiace, teda 60 dní, počas ktorých ste na úrade práce, až potom vám úver začnú splácať.

U koho sa poistiť?

Je lepšie poistenie úveru v banke alebo v komerčnej poisťovni? Inak povedané – je to porovnanie poistenia pre prípad neschopnosti splácať úver v banke a životného poistenia.

Ľudia najčastejšie príjmu poistenie od banky, pretože pokiaľ si úver poistíte v banke, môže vám dať výhodnejšiu úrokovú sadzbu. Pri niektorých akciových ponukách na výhodné úroky, je poistenie úveru dokonca podmienkou. Poistenie úveru zníži úrok, ale zvýši mesačnú splátku.

V tomto prípade vstupujú do vzťahu 3 strany – klient, poisťovňa a banka – to je ďalší dôvod, prečo sa oplatí vyhnúť bankopoisteniu. To znamená, že je tu o jednu stranu naviac, ktorá chce mať svoj podiel zisku, čo je pre vás ako klienta nevýhodné. Pri štandardnom poistení je to len medzi klientom a poisťovňou.

Prečo je samostatné rizikové poistenie výhodnejšie ako poistenie od banky?

  • Flexibilita
    poistenie úveru v banke má konštantnú výšku a nedá sa upravovať. Samostatná riziková poistka sa dá meniť podľa potrieb klienta – poistnú sumu môžete zvyšovať či znižovať, prispôsobiť poistenie zmenám príjmu, atď. Navyše, externé poistenie si môžete nakombinovať a ušiť presne podľa svojich potrieb. Poistenie úveru od banky sa skladá z jednotlivých balíkov, ktoré nie je možné kombinovať.Poistné krytie závisí od typu balíka poistenia úveru, ktorý ste si zvolili. Zvyčajne sa poistenie úverov ponúka v balíkoch s konkrétnym krytím:- Jeden balík sa vzťahuje na poistenie schopnosti splácať úver v prípade úmrtia a invalidity či pracovnej neschopnosti.
    – Druhý balík kryje aj stratu zamestnania a nezamestnanosť.
    – Tretí sa vzťahuje napr. na poistenie kritických chorôb a práceneschopnosti.V poistení od banky si nemôžete nakombinovať jednotlivé zložky poistenia, napr. len poistenie kritických chorôb s spolu s úmrtím. Banka má podmienku, že sa musíte poistiť na všetko, čo sa v konkrétnom balíku nachádza.
  •  Plnenie poistného
    V prípade plnenia poistnej udalosti poisťovňa vypláca poistné priamo klientovi alebo pozostalým. Ak sa poistíte prostredníctvom banky, plnenie je vyplácané banke. A nezačne hneď.
  • Výber poistenia
    V prípade samostatného poistenia si viete ušiť poistku presne podľa svojich potrieb a následne si ju aj podľa svojich potrieb upravovať. Pri bankopoistení sú dané balíky poistenia, ktoré nemožno kombinovať a prispôsobiť vašim aktuálnym potrebám.
  • Poistné plnenie
    V prípade trvalých následkov z úrazu dochádza pri bankopoistení k plneniu až vtedy, keď Sociálna poisťovňa uzná klientovi plnú invaliditu. A tá býva až pri 70 % poškodení tela. Pokiaľ budete mať poškodenie tela menšie ako 70 %, k plneniu poistenia (vyplateniu poistky) nepríde. A práve tieto poškodenia sa štatisticky vyskytujú najčastejšie. Sociálna poisťovňa v minulom roku priznala viac 5 800 plných invalidných dôchodkov. Počet čiastočných invalidných dôchodkov však bol takmer trojnásobný – presiahol 16 500 prípadov.
  • Výluky
    Ide napríklad o už zmienené poistenie straty zamestnania a jednotlivé výluky s tým spojené. Navyše, toto poistenie býva drahšie.
  • Zmena podmienok
    Pri rizikovom poistení platí pravidlo, že čím mladší a zdravší si ho uzatvárate, tým je poistenie lacnejšie. Ak máte samostatné rizikové poistenie, ktoré nie je naviazané na žiaden konkrétny úver, poistenie a výška poistného vám zostávajú nezmenené. Ak je poistenie naviazané na konkrétny úver, pri refinancovaní úveru v inej banke pôvodná poistka zaniká a vy si musíte v prípade záujmu opäť zriadiť nové poistenie. Medzičasom však už budete starší, čo automaticky zvyšuje výšku poistného. Môže sa tiež stať, že si pri zhoršení zdravotného stavu už nové poistenie nebudete schopný zabezpečiť.
  • Zľava z úrokovej sadzby býva zavádzajúca
    Ak využijete poistenie od banky, najväčšiu zľavu z úrokovej sadzby vo výške 0,5 % ponúka aktuálne Unicredit bank. Na druhej strane si za toto päťročné, nekomplexné poistenie vypýta 3 % z výšky úveru.Príklad výpočtu celkovej úspory v prvých piatich rokoch nájdete v nasledujúcej tabuľke:

Poistenie hypotéky
Tieto banky ponúkajú za poistenie úveru zľavu z úrokovej sadzby: 
Navyše, o 5 rokov budete musieť zaplatiť ďalšie jednorázové poistenie na ďalších 5 rokov zo zostatkovej výšky úveru.

UniCredit Bank

V prvom balíku je zahrnuté úmrtie a PN. Druhý balík je rozšírený o poistenie nedobrovoľnej nezamestnanosti. V balíku s najrozsiahlejším krytím je zaradené aj poistenie trvalej invalidity. Výška mesačnej platby je do troch percent z anuitnej (pevnej) splátky.

Klient získa výhodnejšiu úrokovú sadzbu o 0,50 percenta bez ohľadu na výber balíka.

ČSOB Banka

Poistenie v základnom balíku A zahŕňa úmrtie alebo invaliditu.

Vo vyššom balíku B si klient okrem úmrtia a invalidity môže poistiť aj dlhodobú PN a v najvyššom balíku okrem spomenutých rizík aj stratu zamestnania. Cena poistky závisí od viacerých faktorov.

Banka ponúka zľavu z úrokovej sadzby do 0,2 percenta podľa bonity klienta.

Slovenská sporiteľňa

Ponúka základný súbor – úmrtie, plná a trvalá invalidita, s mesačnou platbou 7,9 percenta z predpísanej úverovej splátky. Rozšírený súbor – úmrtie, plná a trvalá invalidita, pracovná neschopnosť s mesačnou platbou 10 percent z úverovej splátky. Komplexný súbor – úmrtie, plná a trvalá invalidita, pracovná neschopnosť, strata zamestnania, s mesačnou platbou 13,5 percenta z úverovej splátky.

Každý získa zníženie úrokovej sadzby o 0,2 percenta ročne.

VÚB Banka

Umožňuje znížiť úrokovú sadzbu o 0,1 percenta.

V základnom súbore je poistené úmrtie a trvalá invalidita. Mesačné poistné je 0,0536 percenta z objemu hypotéky. Komplexný súbor zahŕňa úmrtie, trvalú invaliditu, PN, nezamestnanosť a kritické choroby. Mesačná platba je 0,0743 percenta z objemu hypotéky. Neživotný súbor zahŕňa PN, nezamestnanosť a kritické choroby. Mesačná platba je 0,0360 percenta z objemu hypotéky.

mBank

Poistenie pokrýva poistenie pre prípad smrti z dôvodu úrazu alebo choroby a úplnú trvalú invaliditu z dôvodu úrazu alebo choroby. Úroková sadzba sa zníži o 0,25 percenta.

Za prvých 24 mesiacov je poistné jednorazovo vo výške 1,5 percenta z poskytnutej sumy úveru. Mesačné poistné od 25. mesiaca je vo výške 0,025 percenta z dlžnej sumy úveru. V prípade, že nemáte peniaze na prvú splátku poistného, môžete požiadať o zvýšenie úveru o sumu poistného.

Hypotéka so štátnym príspevkom pre mladých: Kedy mám nárok?

Hypotéka so štátnym príspevkom pre mladých je jediná štátom dotovaná hypotéka, pri ktorej sa klientovi odpočítajú 3 % z úrokovej sadzby určenej v zmluve o konkrétnom hypotekárnom úvere. Z toho dvomi percentami prispieva štát a 1 % sa na dotácii podieľa banka.

Štátny príspevok sa vzťahuje na úvery, pri ktorých žiadatelia využijú prostriedky z úveru na účel bývania (výstavba, dostavba, rekonštrukcia bytu a pod.). Musí však ísť o nehnuteľnosti, ktoré slúžia na bývanie – chaty, garáže, pozemok či iné nehnuteľnosti, ktoré neslúžia na bývanie, nie sú podporované štátnym príspevkom.

Hypotekárny úver so štátnym príspevkom je určený pre mladých ľudí vo veku od 18 do 35 rokov s príjmom neprevyšujúcim stanovený strop.

Štátny príspevok pre mladých poskytnú banky pri hypotekárnom úvere maximálne vo výške 50 000 eur a zároveň najviac do 70 % hodnoty nehnuteľnosti – v niektorých bankách to môže byť aj viac ako 70 %. Pokiaľ výška požadovaného úveru presahuje sumu 50 000 eur, dopĺňa sa tzv. úverom na bývanie, ktorý má štandardné podmienky hypotekárneho úveru.

Príklad: Klient môže požiadať aj o úver vo výške 75 000 eur s úrokovou sadzbou napr. 3,5 %. Štátny príspevok mu bude priznaný len na úver do výšky 50 000 eur s úrokovou sadzbou 0,5 %, Zostávajúca časť úveru v sume 25 000 eur bude úročená štandardnou úrokovou sadzbou hypotekárneho úveru 3,5 %.

Štátny príspevok sa stanovuje na každý kalendárny rok individuálne v zákone o štátnom rozpočte na príslušný rozpočtový rok.

Štátny príspevok môžete poberať len na jednu zmluvu o hypotekárnom úvere, musíte mať minimálne 18 a maximálne 35 rokov. V prípade dvoch žiadateľov musia spĺňať požiadavku na vek obaja. Ak by jeden z nich dosiahol vek napr. 36 rokov, strácajú možnosť získať štátny príspevok pre mladých (ďalej len ŠPM).

O hypotéku so štátnym príspevkom pre mladých môžete žiadať aj s partnerom.

O hypotéku so štátnym príspevkom pre mladých môžete žiadať aj s partnerom.

Príspevok môžete poberať maximálne 5 rokov ­– poberá sa počas prvých 5 rokov splácania úveru.

Veková podmienka však nie je jediná – ku dňu podania žiadosti o hypotekárny úver musí byť váš priemerný hrubý príjem nižší ako je stanovená maximálna výška príjmovej hranice, ktorá sa mení každý štvrťrok. Čo to v praxi znamená? Každý rok je najvýhodnejšie žiadať o hypotéku so ŠPM vždy v druhom kvartáli roka, teda od apríla do júna. Maximálna výška príjmu sa totiž vypočítava podľa príjmov do domácnosti za dva kvartály spätne – keďže sú príjmy najvyššie v decembri (koncoročné odmeny, trináste platy), priemer je vyšší ako po zvyšok roka.

Váš priemerný mesačný príjem  za minulý rok nesmie aktuálne presahovať  1287 eura, v prípade manželov nesmie byť spoločný príjem aktuálne vyšší ako 2574 eura (aktualizované 1.4.2017).

Príklad: Žiadatelia o úver si často myslia, že nemajú nárok na štátny príspevok, pretože sa pozerajú na svoj súčasný príjem. Avšak ten môže byť vyšší ako ich príjem minulý rok. Na posúdenie vzniku nároku na získanie ŠPM sa zohľadňujú príjmy minulého roka, t.j. celkový priemerný hrubý príjem minulého roku.

Nárok na štátny príspevok pre mladých môže zaniknúť v prípade:

  1. Ak nedodržíte účel, na ktorý bol hypotekárny úver poskytnutý.
  2. Prevediete záväzok z hypotekárneho úveru na inú osobu, ktorá nespĺňa podmienky pre získanie štátneho príspevku pre mladých.
  3.  Splatíte hypotekárny úver pred uplynutím minimálnej doby splatnosti úveru, ktorá je 4 roky.
  4. Pri uzatváraní zmluvy o hypotekárnom úvere s príspevkom uvediete nepravdivé údaje o výške priemerného mesačného príjmu alebo veku.

Príklad z praxe: Keďže úroková sadzba v posledných mesiacoch výrazne klesala, mnohých klientov lákalo refinancovať aj hypotéku so štátnym príspevkom. V tomto prípade si však treba dať pozor, aby ste sa neprerátali – hypotéku so ŠPM nemôžete refinancovať skôr ako po 4 rokoch. Ak sa takúto hypotéku rozhodnete refinancovať, buďte si vedomí, že budete musieť vrátiť štátny príspevok v plnej výške, ktorý vám bol do obdobia refinancovania vyplatený.

Príklad z praxe: Nízke úrokové sadzby, aké máme na hypotekárnom trhu dnes, robia štátny príspevok výrazne menej atraktívny. Inak povedané, klient po piatich rokoch v konečnom dôsledku ušetrí oveľa menej, ako keď boli úrokové sadzby vyššie.

Je to spôsobené tým, že pri nižšej úrokovej sadzbe je nižšia aj mesačná splátka, tým pádom je aj štátny príspevok nižší.

Porovnanie môžete vidieť na nasledujúcich tabuľkách:

Hypotéka z roku 2014

Hypotéka z roku 2016

Z porovnania môžete vidieť, že pri hypotéke z roku 2014, keď bol úrok 3,93 % je ŠPM výrazne atraktívnejší, pretože za 5 rokov na ňom klient ušetril 4 648 EUR.

Pri hypotéke s aktuálnou úrokovou sadzbou 1,7 % klient ušetrí o viac ako polovicu menej – „len“ 2 247 EUR. Z toho vyplýva, že čím viac bude úroková sadzba rásť, tým na ŠPM viac zarobíte.

Hypotéka so štátnym príspevkom pre mladých: Ako najviac ušetrím?

Štátny príspevok pre mladých, ktorý vám zníži úrokovú sadzbu, môžete využiť vo viacerých bankách, ak splníte kritéria. Avšak s jedným zásadným rozdielom. Zostatok úveru je na konci fixácie pri tých istých kritériach v každej banke rôzny a rozdiel môže byť po piatich rokoch viac ako 3 000 eur.

Banky si zákon o štátnom príspevku môžu vykladať po svojom a aj to robia. Základným rozdielom je spôsob, ako banka pripisuje štátnu prémiu. Existuje tzv. priamy a refundačný spôsob pripisovania štátneho príspevku. A aký je v tom rozdiel?

Priamy spôsob pripisovania štátneho príspevku znamená, že banka vám strhne splátku zníženú o výšku štátneho príspevku, čo je 3,0 %. V praxi: ak máte úrokovú sadzbu napr. 3,5 %, tak banka vám strhne splátku, aká by bola pri úrokovej sadzbe 0,5 %.

Rozdiely medzi bankami pri aplikovaní ŠPM sú prekvapivo veľké.

Rozdiely medzi bankami pri aplikovaní ŠPM sú prekvapivo veľké.

Pri refundačnom spôsobe pripisovania štátneho príspevku sa môže aplikovať dvoma spôsobmi:

  1. Banka vám najskôr strhne celú výšku splátky bez štátneho príspevku a príspevku banky (t.j. 2 % + 1 %). Následne Vám banka pripíše na účet príspevok od štátu vo výške 2 % a príspevok od banky vo výške 1 %. To znamená, že ak máte úrokovú sadzbu 3,5 %, tak tú aj celú zaplatíte a následne vám banka pripíše 3 % na účet.
  2. Druhý spôsob je taký, že zaplatíte splátku, od ktorej banka odráta príspevok banky, čiže 1 %. Následne vám banka pripíše na účet príspevok od štátu vo výške 2 %, ktorý ste zaplatili v splátke. To znamená, že ak máte úrokovú sadzbu 3,5 %, banka vám odráta štátny príspevok banky vo výške 1 % a vaša splátka bude 2,5 %. V ten istý mesiac vám banka vráti príspevok vo výške 2 %.

Na prvý pohľad to vyzerá, že pre klienta nie je dôležité, ako banka pripisuje štátny príspevok, avšak spôsob odpočítavania istiny práve týmito troma spôsobmi znamená úsporu po piatich rokoch niekoľko tisíc eur. Inak povedané, po piatich rokoch dlžíte v jednej banke o pár tisíc eur menej ako v inej. Pri priamom spôsobe ide všetko do splácania istiny a pri refundačnom väčšia časť do splátky úrokov.

Pozrite si názorný príklad, aký rozdiel v úspore by bol pri tom istom úvere s rovnakými parametrami v rozličných bankách.

Hypotéka so štátnym príspevkom pre mladých

 

Hypotéka so štátnym príspevkom pre mladých

Hypotéka so štátnym príspevkom pre mladých

Hypotéka so štátnym príspevkom pre mladých

Vývoj úveru po piatich rokoch:

 

Hypotéka so štátnym príspevkom pre mladých

Všimnite si, že štátny príspevok je síce vždy výhodou a významne zlacňuje hypotéku, avšak aj pri štátnom príspevku sa dá rôzne ušetriť. Záleží len od toho, akú banku si vyberiete. Mali by ste si byť vedomý, že ak chcete úver od banky zo skupiny A, tak kritéria, ktoré musíte splniť pre to, aby vám banka hypotéku poskytla, sú zvyčajne náročnejšie ako pri kategórii B a C. Skúma napríklad vašu bonitu, to, koľko percentnú hypotéku žiadate a podobne. Aká je tá najvýhodnejšia ponuka práve pre vás a ktorú banku si vybrať? Vypočítajte si ju v našej hypokalkulačke.

Hypotéka pre SZČO – hypotéka pre živnostníkov

Ako postupovať pri žiadosti o hypotéku, ak ste SZČO alebo podnikateľ? Bývanie sa netýka iba ľudí so štatútom „zamestnanec“, ale tiež živnostníkov a podnikateľov. Napriek tomu, že môžete mať vyššie príjmy ako ľudia v zamestnaní, súkromné úvery na bývanie sú v mnohých prípadoch pre túto kategóriu žiadateľov oveľa menej dostupné.

Podnikatelia majú ťažšiu cestu za získaním hypotéky ako bežne zamestnaní.

Podnikatelia majú ťažšiu cestu za získaním hypotéky ako bežne zamestnaní.

Najväčší problém nastáva pri posudzovaní bonity (schopnosti splácať, finančného zabezpečenia) živnostníka, keď sa banka pozerá na výšku vášho čistého príjmu po zdanení. Na Slovensku je bežnou praxou, že sa podnikatelia snažia štátu odvádzať čo najnižšie dane a to sa odzrkadľuje na nízkom čistom príjme po zdanení. Odvody majú živnostníci často minimálne, čo zjedodušene znamená: minimálne odvody rovná sa minimálna mzda (pri zamestnancovi).

Banka posudzuje príjem SZČO dvoma spôsobmi:

  1. Podľa výšky čistého príjmu
  2. Podľa výšky obratu z podnikania

Ako vás (SZČO) banka posudzuje podľa výšky čistého príjmu:

  • Banka pri žiadosti o hypotéku pri živnostníkovi posudzuje v prvom rade daňové priznanie, v ktorom sú uvedené jeho príjmy. Takéto daňové priznanie musí byť potvrdené daňovým úradom a banka ho vyžaduje za posledné 2 až 3 roky.
  • Zároveň musíte mať potvrdenie z daňového úradu, že nie ste daňovým dlžníkom a všetky daňové záväzky máte vyplatené. Živnostník, ktorý nedokáže predložiť svoje daňové priznanie, bude bankou automaticky zamietnutý.
  • Od všetkých príjmov odpočíta zaplatené odvody a náklady v podnikaní, čiže sa dostane v podstate na sumu základu dane pred zdanením
  • Ďalej je nutné odpočítať ešte aj zaplatenú daň a následne sa výsledná suma vydelí počtom mesiacov v roku, čiže číslom 12.
  • Výsledok je čistý príjem podnikateľa.

Pre dosiahnutie lepších podmienok pre získanie hypotéky je možné zahrnúť ako spolužiadateľa o úver aj manžela či manželku, v tom prípade sa posudzujú príjmy oboch žiadateľov.

Postup pri posudzovaní podľa obratu z podnikania:

  • Tento typ posudzovania je vhodný pre SZČO, ktorým z podnikania vzniká dokázateľný obrat. V takom prípade pri posudzovaní príjmu čistý zisk nehrá žiadnu úlohu.
  • Banka posudzuje len hrubý príjem z podnikania. Môže však chcieť vidieť obraty z podnikania aj za posledné 2 – 3 roky.
  • Banka bude brať váš čistý priemerný mesačný príjem ako 10% ­– 20 % z vášho preukázateľného mesačného obratu.

V praxi to znamená, že ak je váš ročný obrat napr. 150 000 eur, 10 % z ročného obratu je 15 000 eur.  Keď túto sumu vydelíme počtom mesiacov v roku, číslom 12, tak za čistý mesačný príjem bude banka považovať 1 250 eur.

Rovnako ako pri zamestnancoch, banka posudzuje aj všetky záväzky žiadateľa: ostatné úvery, pôžičky, životné minimá, kreditné karty atď. Všetky tieto výdavky znižujú bonitu žiadateľa.

Oplatí sa prejsť kvôli hypotéke z podnikania do zamestnania?

Ďalšou možnosťou ako získať hypotéku v požadovanej výške a s dobrými podmienkami je zamestnať sa na 3 – 4 mesiace. Toto platí predovšetkým pre podnikateľov, ktorí majú svoje „s.r.o.-čky“.

Pre majiteľa s.r.o. to znamená, že bude musieť minimálne 3 mesiace (tak ako v prípade skúšobnej doby pri zamestnancovi) za seba odvádzať zamestnanecké odvody vo výške superhrubej mzdy. Je to nenávratná cena za to, aby mu banka poskytla úver v prípade, že nijako inak nesplní kritéria poskytnutie úveru na bývanie.

Aj tu však platia pravidlá, na ktoré si treba dať pozor. Ak sa chce živnostník zamestnať vo svojej firme, musí firma podnikať minimálne 1 rok. Niektoré banky vyžadujú, aby firma fungovala minimálne 2 – 3 roky. Aj v tomto prípade sa môže stať, že banka z nejakého dôvodu zamietne žiadateľovi úver. Náklady v podobe odvodov do sociálnej poisťovne sú v tomto prípade nenávratná strata.

Pomôže mi staré dobré stavebné sporenie k novému bývaniu?

Napriek tomu, že stavebné sporenie už dávno nie je také atraktívne, ako bývalo kedysi, stále si drží niekoľko zaujímavých aspektov.

Ak viete, že v budúcnosti budete žiadať o úver na bývanie a ako podnikateľ tiež viete, že nespĺňate všetky kritéria, je vhodné sa na to vopred dostatočne pripraviť – práve stavebným sporením. Toto neplatí len pre živnostníkov, ale aj pre ľudí v zamestnaní. Najmä od marca 2017, kedy sa podmienky pre poskytnutie hypotéky sprísňujú.

Stavebné sporenie umožňuje získať úver až do výšky 50 000 € bez založenia nehnuteľnosti. Predovšetkým pre živnostníkov je to stále výborný produkt – ak nedokážu splniť kritéria pre poskytnutie úveru na bývanie.

Ide o jediný typ úveru na bývanie, na ktorý má klient právny nárok. Môžete tiež požiadať o okamžité financovanie bývania aj bez predchádzajúceho sporenia prostredníctvom medziúveru.

Veľkou výhodou stavebného úveru je, že sa narozdiel od hypotéky netreba zaoberať fixáciou. Stavebné sporenie dnes vychádza drahšie, ale je istejšie – vďaka úrokovej sadzbe garantovanej počas celého obdobia splatnosti.

Nové bývanie vám môže financovať aj stavebné sporenie.

Nové bývanie vám môže financovať aj stavebné sporenie.

V súčasnosti sa stavebný úver poskytuje s úrokovou sadzbou od 2,9 % ročne garantovanou počas celého obdobia splácania.  Medziúvery bez založenia nehnuteľnosti sú ideálnym riešením na modernizáciu alebo prestavbu bývania. Klienti ich môžu využiť aj na dofinancovanie hypotéky. Ich úroková sadzba sa pohybuje od 4,39 %. Obdobie splatnosti môže byť až 30 rokov. Ako sme spomínali, stavebný úver je vhodný nielen pre živnostníkov, ale aj pre ľudí so zamestnaním, ktorým banka poskytne 70 – 80 % hypotéky a zvyšok chýbajúcich financií musia nejako vykryť.

S novými pravidlami, ktoré platia od marca 2017, budú banky poskytovať max. 70 – 80 % hypotéky. Rastie tak význam alternatívnych zdrojov dofinancovania, teda aj stavebného sporenia.

„Klientom odporúčame, aby si aspoň časť financií na kúpu nehnuteľnosti našetrili vopred a hypotékou následne dofinancovali svoje bývanie. Stavebné sporenie preto predstavuje veľmi dobrý spôsob, ako sa pripraviť na túto formu finančného záväzku.“

Ako si vytvoriť hypotekárnu rezervu

Každý z nás je súčasťou finančného trhu. Stačí, aby ste mali bežný účet v banke. A každý účastník má na finančnom trhu nejaké ciele. Jedným z najčastejších je zbaviť sa hypotéky, teda vyplatiť ju v čo najkratšom čase.

Hypotéka privádza mnohých do stresu, zaťažuje ich mesačný rozpočet, mnohí žijú  v obavách, že príde obdobie, kedy nebudú mať na splátky hypotéky a dostanú sa do existenčných problémov.

Jednou z istých možností, ako splatiť hypotéku skôr ako za klasických 30 rokov, je tvorba tzv. hypotekárnej rezervy.

Sporiť sa oplatí, hypotekárna rezerva vám ušetrí peniaze

Sporiť sa oplatí, hypotekárna rezerva vám ušetrí peniaze

Čo je to hypotekárna rezerva?

Je to spôsob, ako si finančne gramotní ľudia skrátia obdobie splácania hypotéky, a tým menej preplatia hypotéku na úrokoch.

Tvorba hypotekárnej rezervy spočíva v pravidelnom sporení vo forme investovania do podielových fondov. Môže ísť aj o malé čiastky ­– napr. 30 eur mesačne, ktoré vedia v končenom dôsledku skrátiť obdobie splácania hypotéky aj o niekoľko rokov.

História ukazuje, že pravidelné investovanie do fondov je z dlhodobého hľadiska a pri správnej diverzifikácii (správnom rozložení investícií) výnosné. Na globálnom akciovom trhu MSCI World je za posledných 22 rokov priemerný ročný výnos 7,17 %.

Pravidelným investovaním sa eliminuje riziko straty. Z dlhodobého hľadiska, t.j. viac ako 15 rokov, sa vďaka pravidelnému investovaniu už ani o nejakom riziku hovoriť nedá. Riziko tlačí na minimum princíp priemerovania nákupných cien tzv. Cost-average efekt. Ten spočíva v tom, že investujeme každý mesiac (alebo v inom intervale) stále rovnakú čiastku, avšak za túto čiastku nakúpime každý mesiac iné množstvo cenných papierov, pretože ich tržná hodnota sa neustále mení. Tým dochádza k priemerovaniu nákupnej ceny.

Okrem toho automaticky optimalizujeme množstvo akcií podla ich ceny. Keď napríklad ceny akcií klesajú, nakúpime daný mesiac za rovnakú čiastku väčší počet týchto akcií. Keď cena akcií rastie, tak ich za rovnakú čiastku kúpime menej.

Ak pravidelnú investíciu posilníme nejakým mimoriadnym vkladom v čase poklesu akcií, dochádza navyše k maximalizácii zisku. O pár rokov sa tak investor dostane k ešte väčším výnosom.

V tabuľke nižšie nájdete názorný príklad ako pri výške hypotéky 100 tis. eur vieme skrátiť obdobie splácania vďaka tvorbe hypotekárnej rezervy:

Hypotekárna rezerva

Splácanie s hypotekárnou rezervou

Celková úspora vďaka tvorba úverovej rezervy: 23 919,75 eur

Obdobie splácania úveru sa skráti o 7 rokov

Máte ďalšie otázky o hypotékach? Potrebujete poradiť, ktorá hypotéka je pre vás najvýhodnejšia a pomôcť prísť do cieľa za vaším vysnívaným bývaním? Vyskúšajte našu hypokalkulačku. Ak potrebujete konkrétnejšiu radu, kontaktujte nás cez formulár na webe.


Páčil sa vám tento článok? Zdieľajte ho známym!